Phương pháp “vàng” định giá bất động sản

Để định giá bđs cần dùng các phương pháp nào? Nguyên tắc cốt lõi trong định giá bất động sản là gì? Cùng đọc bài viết để nắm rõ tất cả các phương pháp định giá bất động sản nhất định cần biết chi tiết. 

Định giá bất động sản là gì? 

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị tài sản bất động sản bằng một hình thức chẳng hạn như căn nhà, căn hộ, đất đai, hoặc các tài sản khác liên quan đến bất động sản. Mục tiêu chính của việc định giá bất động sản là xác định một con số cụ thể hoặc khoảng giá trị mà một tài sản có thể được mua hoặc bán trong thị trường hiện tại.

Mục tiêu chính của việc định giá bất động sản là xác định một con số cụ thể

Việc định giá bất động sản có thể được thực hiện trong nhiều mục đích khác nhau.

• Người mua và người bán sử dụng định giá để đàm phán giá trị tài sản trong quá trình mua bán.
• Ngân hàng và tổ chức tài chính cần định giá bất động sản để xác định giá trị tài sản đảm bảo cho vay hoặc cho các giao dịch tài chính khác.
• Các cơ quan thuế cần biết giá trị tài sản để tính thuế tài sản đối với chủ sở hữu.
• Các công ty bảo hiểm cần biết giá trị tài sản để tính toán phí bảo hiểm.
• Chủ sở hữu bất động sản cần biết giá trị tài sản để quản lý tài sản hiệu quả.

Tại sao nên định giá bất động sản? 

Định giá bất động sản là quá trình quan trọng và có ý nghĩa vô cùng đối với nhiều bên liên quan, bao gồm người mua, người bán, ngân hàng, tổ chức tài chính, cơ quan thuế và các chủ sở hữu bất động sản. Dưới đây là một số lý do quan trọng về tại sao nên định giá bất động sản:

• Đảm bảo sự công bằng: Định giá bất động sản giúp đảm bảo rằng một giao dịch mua bán hoặc tài chính liên quan đến tài sản đó diễn ra công bằng và hợp lý. Người mua và người bán cần biết rõ giá trị thực tế của tài sản để không bị thiệt hại hoặc lợi dụng trong quá trình đàm phán.
• Quản lý rủi ro tài chính: Đối với ngân hàng và tổ chức tài chính, định giá bất động sản là cách để đảm bảo rằng giá trị tài sản đảm bảo cho vay là xác đáng. Nó giúp họ quản lý rủi ro tín dụng và đảm bảo rằng các khoản vay được thực hiện dựa trên giá trị thực tế của tài sản.
• Xác định giá trị thuế: Các cơ quan thuế cần biết giá trị tài sản để tính thuế tài sản. Điều này quan trọng để đảm bảo rằng các chủ sở hữu bất động sản đóng đúng số thuế phải trả.
• Lập kế hoạch tài chính cá nhân: Các chủ sở hữu bất động sản cần biết giá trị tài sản của họ để lập kế hoạch tài chính cá nhân, bao gồm việc đánh giá tài sản trong việc lập di chúc, kế hoạch nghỉ hưu, hoặc quản lý tài sản gia đình.
• Quản lý tài sản: Định giá bất động sản giúp chủ sở hữu biết giá trị tài sản của họ và quản lý tài sản hiệu quả hơn. Nó có thể giúp họ đưa ra quyết định về việc mua bán, cho thuê, sửa chữa hoặc đầu tư vào tài sản đó.

Nguyên tắc cốt lõi trong định giá bất động sản

Đối với mỗi nhà đầu tư khi định giá bất động sản sẽ có nhiều nguyên tắc cốt lõi xác định giá trị bất động sản. Nhưng để sử dụng tốt nhất và định giá đúng đắn cho một căn nhà, mảnh đất thì bạn cần nắm vững 7 nguyên tắc “vàng” sau: 

• Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Đây là nguyên tắc quan trọng để xác định giá trị thực sự của bất động sản. Nếu tài sản đang được sử dụng hợp pháp và mang lại thu nhập lớn nhất, thì giá trị của nó sẽ cao hơn. Điều này áp dụng đặc biệt đối với bất động sản đầu tư, khi giá trị thường được xác định dựa trên thu nhập mà nó mang lại.

• Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này đề cập đến việc giá của một bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi giá của các bất động sản tương tự khác. Nếu có các tài sản tương đương có giá thấp hơn hoặc cao hơn, nó có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cụ thể.

• Nguyên tắc cung-cầu

Đây là một nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản. Nếu nhu cầu về loại bất động sản nào đó tăng lên và vượt qua khả năng cung cấp, giá của nó sẽ tăng. Ngược lại, nếu cung cao hơn nhu cầu, giá có thể giảm.

Nguyên tắc cung-cầu là một trong bảy các nguyên tắc định giá bđs

• Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản luôn biến đổi theo thời gian và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như điều kiện thị trường, tình hình kinh tế, pháp luật, xã hội, và môi trường. Điều này yêu cầu các định giá thường xuyên để theo dõi sự biến động này.

• Nguyên tắc dự báo trước

Đánh giá giá trị bất động sản cũng liên quan đến dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Việc xem xét tiềm năng tăng trưởng thu nhập hay giá trị của tài sản có thể giúp xác định giá trị dự kiến của nó.

• Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản thường có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng một cách phù hợp với môi trường xã hội và kinh tế xung quanh nó. Việc sử dụng không phù hợp có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó.

• Nguyên tắc cạnh tranh

Giá trị của bất động sản cũng có thể phụ thuộc vào mức độ cạnh tranh trên thị trường. Khi có nhiều tài sản tương tự cung cấp, giá có thể bị đẩy xuống do sự cạnh tranh giữa các người bán.

Những nguyên tắc này cùng nhau hình thành một khung sườn quan trọng trong việc định giá bất động sản. Từ đó, giúp xác định giá trị thực sự của tài sản dựa trên các yếu tố kinh tế, thị trường và xã hội liên quan.

Tất cả các phương pháp định giá bất động sản nhất định cần biết

Có 5 phương pháp định giá bất động sản nhất định cần biết

Hiện nay, việc thẩm định giá bất động sản dựa trên Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, có hướng dẫn cụ thể trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản. Theo tiêu chuẩn này, có 5 phương pháp chính để thẩm định giá bất động sản.

Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

Phương pháp định giá bất động sản bằng cách so sánh là một trong những phương pháp phổ biến để xác định giá trị của một tài sản bất động sản. Phương pháp này tập trung vào việc tìm hiểu và so sánh với các giao dịch bất động sản tương tự trên thị trường. Dưới đây là các bước cơ bản trong phương pháp định giá bất động sản bằng cách so sánh:

• Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các giao dịch tương tự: Bước đầu tiên là thu thập thông tin về các giao dịch bất động sản gần đây và tương tự như tài sản cần định giá. Các thông tin này có thể bao gồm vị trí, diện tích, số phòng, tình trạng vật chất, và các yếu tố khác liên quan.
• Bước 2: Phân tích thông tin: Tiến hành phân tích chi tiết về các giao dịch này để hiểu rõ sự khác biệt giữa chúng và tài sản mục tiêu. Các yếu tố như vị trí, tiện ích, tình trạng vật chất, và diện tích đất đai cần được xem xét.
• Bước 3: Lựa chọn các bất động sản so sánh: Dựa vào thông tin thu thập, lựa chọn một số giao dịch bất động sản mà bạn cho là có sự tương đồng cao nhất với tài sản mục tiêu. Thường, người đánh giá sẽ lựa chọn từ 3 đến 6 giao dịch để so sánh.
• Bước 4: Điều chỉnh giá trị: Sử dụng thông tin từ các giao dịch so sánh để điều chỉnh giá trị của tài sản mục tiêu. Điều chỉnh này có thể bao gồm tăng hoặc giảm giá dựa trên các yếu tố khác nhau như sự khác biệt về vị trí, kích thước, hoặc tính trạng.
• Bước 5: Ước tính giá trị cuối cùng: Tính toán giá trị cuối cùng của tài sản mục tiêu dựa trên giá trị điều chỉnh từ các giao dịch so sánh.

Phương pháp định giá bất động sản bằng cách so sánh có ưu điểm là dựa trên các thông tin thực tế từ thị trường, từ đó, tạo ra một giá trị đáng tin cậy. Tuy nhiên, nó cũng có hạn chế, bao gồm việc không có hai tài sản bất động sản hoàn toàn giống nhau và cần có đủ thông tin về các giao dịch tương tự trên thị trường để so sánh.

Nói chung, phương pháp so sánh là một công cụ hữu ích trong quá trình định giá bất động sản, nhưng nó thường được sử dụng cùng với các phương pháp khác để có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về giá trị tài sản.

Định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí

Phương pháp định giá bất động sản dựa trên cơ sở chi phí là một trong những phương pháp thẩm định giá phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Đây là một phương pháp có cơ sở chặt chẽ và thường được sử dụng để xác định giá trị thị trường của một tài sản bất động sản bằng cách tính toán chi phí để xây dựng lại tài sản tương tự. Sau đó điều chỉnh dựa trên các yếu tố như: sự thay đổi, độ hiệu quả, và sự cân bằng giữa các bất động sản. Để các chi phí được tối ưu nhất, khi sử dụng định giá bất động sản cần kết hợp với các nguyên tắc như: 

• Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này báo cáo rằng một người mua thông minh sẽ không trả giá cho tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và xây dựng một công trình tương tự. Nó thể hiện sự khách quan trong việc xác định giá trị của tài sản bất động sản.
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: Nguyên tắc này tập trung vào sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của đất và công trình. Điều này có nghĩa là giá trị của tài sản bất động sản không nên vượt quá giá trị mà nó có thể đạt được khi được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Nguyên tắc cung cầu: Phản ứng của thị trường đối với sự thay đổi trong cung cấp và cầu cung cấp cơ sở cho việc điều chỉnh giá trị tài sản. Sự cân nhắc giữa cung và cầu có thể làm thay đổi giá trị thị trường của tài sản.
• Nguyên tắc cân bằng: Để có giá trị tối ưu, tài sản bất động sản cần phải có sự cân bằng giữa tác nhân sản xuất và các yếu tố khác. Mất cân bằng có thể dẫn đến giá trị quá thấp hoặc quá cao cho tài sản.
• Các bước tiến hành: Quy trình định giá bất động sản dựa trên chi phí bao gồm ước tính giá trị đất, ước tính chi phí xây dựng mới, ước tính hao mòn công trình, và sau đó tính toán giá trị tài sản bằng cách kết hợp các giá trị này.

Định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí có cơ sở chặt chẽ

Ưu điểm của phương pháp này bao gồm tính đơn giản và cơ sở vững chắc, nhưng có hạn chế trong việc tìm tài sản tương tự hoàn toàn trên thị trường và trong việc xác định các yếu tố như hao mòn và hiệu quả. Do đó, nó thường được sử dụng cùng với các phương pháp khác để đánh giá chính xác giá trị của tài sản bất động sản.

Định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp quan trọng để định giá bất động sản và được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực định giá. Phương pháp này tập trung vào việc ước tính giá trị thị trường của một tài sản bất động sản bằng cách dựa vào dòng thu nhập ròng mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai. Phương pháp thu nhập sẽ được chia thành 2 phương pháp chính để bạn có thể biến đổi sử dụng 

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp này dựa trên việc chuyển đổi thu nhập từ tài sản trong một năm cụ thể thành giá trị hiện tại của tài sản. Điều này thường được thực hiện bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.
• Bước 1: ước tính thu nhập từ tài sản. Thu nhập này có thể bao gồm tổng thu nhập tiềm năng (PGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), hoặc các loại thu nhập khác liên quan đến tài sản.
• Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập phù hợp với loại thu nhập cụ thể.
• Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp để tính giá trị thị trường của tài sản.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Phương pháp này dựa trên ước tính giá trị tài sản bằng cách chiết khấu dòng tiền thu nhập ròng dự kiến từ tài sản trong tương lai về giá trị hiện tại. 

Điều này thường áp dụng trong trường hợp dòng tiền không đều. Trong trường hợp này, giá trị tài sản được tính bằng cách sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu với các biến số như giá trị thu hồi, tỷ suất chiết khấu, thời gian nắm giữ và thu nhập hàng năm.

Mặt khác, nếu dòng tiền không đều Trong trường hợp này, dòng tiền không đều sẽ được áp dụng và giá trị tài sản được tính toán bằng cách chiết khấu từng khoản thu nhập ròng vào giá trị hiện tại.

Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên việc xác định giá trị thị trường của tài sản dựa vào giá trị vốn hiện có và giả định sự phát triển giả định của tài sản. Để định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có thể thực hiện bằng các bước sau: 

• Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh của tài sản và cách thức khai thác tốt nhất, phù hợp với quy định pháp luật và khả thi về điều kiện tài chính.
• Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
• Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2, thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2, thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách trừ tổng chi phí đầu tư (CP) từ tổng doanh thu (DT) của dự án.

Công thức tổng quát: V = DT – CP

Trong đó:

V: giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

DT: tổng doanh thu của dự án.

CP: tổng chi phí đầu tư của dự án.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển, bao gồm đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng công trình mới. Giá trị thặng dư thể hiện phần giá trị mà người mua có thể trả sau khi tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển

Định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ

Phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ là một phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất của một thửa đất bằng cách loại bỏ giá trị của tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Dưới đây là các bước thực hiện phương pháp này:

• Bước 1: Lựa chọn ít nhất 3 bất động sản có các đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản cần thẩm định giá. Các đặc điểm này có thể bao gồm vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Các bất động sản này cần có thông tin về giá trị của tài sản gắn liền với đất.
• Bước 2: Xác định giá trị của các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị này được tính bằng cách trừ giá trị hao mòn từ giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm đó.
• Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị này được tính bằng cách trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất từ giá giao dịch của các bất động sản so sánh. Giá giao dịch cần được điều chỉnh để phản ánh giá có khả năng giao dịch thành công.
• Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất từ giá trị của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh.

Phương pháp chiết trừ là một công cụ hữu ích để đánh giá giá trị quyền sử dụng đất của một thửa đất dựa trên giá trị thị trường của các bất động sản tương tự. Phương pháp này đòi hỏi sự so sánh kỹ lưỡng giữa các đặc điểm của các bất động sản để đảm bảo tính tương đồng và cân nhắc các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị.

Có thể thấy, định giá bất động sản là một quá trình quan trọng giúp xác định giá trị thực của các tài sản. Để có thể định giá chính xác đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng và xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản để đảm bảo rằng giá trị xác định là công bằng và hợp lý trong ngữ cảnh thị trường và mục tiêu cụ thể.